ابزارهای مالی نوین در بورس


پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور

مدیر نهادهای مالی فرابورس ایران از پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران خبر داد و گفت: پذیره‌نویسی بخشی از واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری «املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن» از سه‌شنبه ۱۹ مهرماه آغاز می‌شود و ده روز کاری مهلت دارد.

به گزارش بورس تابناک، عارف علیقلی‌پور با اشاره به اینکه صندوق بازنشستگی کشوری ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی صندوق املاک و مستغلات را در نماد «ارزش مسکن» عرضه خواهد کرد، گفت: این صندوق ۲۷ شهریور ماه جاری نزد مرجع ثبت شرکت‌ها به ثبت رسیده که دوره فعالیت بعد از دریافت مجوز ۵ سال درنظر گرفته شده است که با تایید سازمان بورس نیز قابل تمدید است.

علیقلی‌پور ضمن معرفی صندوق سرمایه‌‎گذاری املاک و مستغلات به عنوان یک نهاد مالی که با هدف کسب سود به خریدوفروش املاک و مستغلات و مدیریت آن اقدام می‌کند، بیان کرد: بازدهی این صندوق برای سرمایه‌گذاران از دو محل توزیع عواید حاصل از اجاره‌داری و خرید و فروش املاک که به صورت سالانه بر اساس الزامات تقسیم سود، میان سرمایه‎گذاران صندوق که دارندگان واحدهای سرمایه‎گذاری هستند، توزیع خواهد شد. و نیز تفاوت ارزش روز املاک تحت مدیریت صندوق است که در قالب بازدهی سرمایه ای میتواند برای دارندگان واحدهای سرمایه گذاری محقق شود.

وی در خصوص جزئیات پذیره‌نویسی صندوق املاک و مستغلات ارزش مسکن که به روش قیمت ثابت در فرابورس انجام خواهد شد، اعلام کرد: ارزش مبنای هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق ۱۰ هزار ریال در نظر گرفته شده و و حداقل تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی قابل عرضه برای عموم مطابق با اساسنامه صندوق ۳۰ میلیون واحد است.

مدیر نهادهای مالی فرابورس ایران در ادامه به معرفی ارکان این صندوق پرداخت و با اشاره به اینکه گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشور رکن مدیریت صندوق را بر عهده دارد، افزود: شرکت تامین سرمایه کاردان و شرکت سرمایه‌گذاری و خدمات مدیریت صندوق بازنشستگی متعهد پذیره‌نویسی بوده و بازارگردان نیز صندوق اختصاصی بازارگردانی ارزش‌آفرین صندوق بازنشستگی کشور است. همچنین موسسه حسابرسی هوشیار ممیز به عنوان حسابرس ایفای نقش خواهد کرد.

علیقلی‌پور در خصوص زمان آغاز معاملات ثانویه صندوق ارزش مسکن نیز گفت: معاملات ثانویه واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق پس از اتمام عرضه و اخذ مجوز فعالیت صندوق در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز خواهد شد.

فعالیت اصلی صندوق «ارزش مسکن» جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و اختصاص آن به خرید و تملک دارایی غیر منقول موضوع سرمایه‌گذاری است.

همچنین اجاره دادن املاک و مستغلات در تملک، فروش دارایی‌های غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته شده در بورس از دیگر فعالیت‌های اصلی این صندوق به شمار می‌رود. | منبع: فرابورس

اوراق اجارة تأمین نقدینگی

در این نوع از اوراق اجاره، بانی با ارائه طرح توجیهی اقدام به انتخاب شرکت واسط (SVP)می کند. شرکت واسط با انتشار اوراق و با جمع آوری پول از سرمایه گذاران، به وکالت از طرف آنان یکی از دارایی های فیزیکی بانی را به صورت نقد خریداری می کند، سپس به صورت اجاره عادی یا به شرط تملیک دوباره به بانی واگذار می نماید. سود این اوراق در سررسیدهای مشخص به صورت اجاره بهای دارایی به دارندگان اوراق پرداخت می شود. دارندگان اوراق قبل از سررسید، می توانند اوراق خود را در بازار ثانوی به فروش برسانند. SPV در پایان قرارداد اجاره عادی دارایی را از بانی تحویل گرفته و به وکالت از طرف سرمایه گذاران در بازار دارایی های مستهلک می فروشد و در اجاره به شرط تملیک، دارایی را به تملیک مستأجر درمی آورد.

شرایط انتشار

اوراق اجاره بانی باید دارای شرایط زیر باشد:

  • شخص حقوقی غیردولتی که قالب حقوقی آن سهامی یا تعاونی باشد،
  • مجموع جریان نقدی حاصل از عملیات آن در دو سال مالی اخیر مثبت باشد،
  • حداکثر نسبت مجموع بدهی ها به دارایی های آن 90 درصد باشد،
  • اظهارنظر بازرس و حسابرس شرکت در خصوص صورت های مالی دو دورة مالی اخیر آن مردود یا عدم اظهارنظر نباشد.

در صورتی که بانکها یا موسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی اصل و سود اوراق را تضمین نموده باشند، رعایت بندهای 2 و 3 برای بانی الزامی نمی باشد.

انواع دارایی قابل قبول برای اوراق اجاره دارایی های قابل قبول جهت انتشار اوراق اجاره به شرح زیر می باشند:

  • زمین
  • ساختمان و تأسیسات
  • ماشین آلات و تجهیزات
  • وسایل حمل و نقل

شرایط عمومی دارایی پایه

  • به کارگیری آن در فعالیت بانی، منجر به ایجاد جریانات نقدی شده یا از خروج وجوه نقد جلوگیری نماید.
  • هیچگونه محدودیت یا منع قانونی، قراردادی یا قضایی برای انتقال دارایی، منافع و حقوق ناشی از آن وجود نداشته باشد.
  • تصرف و اعمال حقوق مالکیت در آن برای نهاد واسط دارای هیچگونه محدودیتی نباشد.
  • مالکیت آن به صورت مشاع نباشد.
  • امکان واگذاری به غیر را داشته باشد.
  • تا زمان انتقال مالکیت دارایی ابزارهای مالی نوین در بورس به بانی، دارایی از پوشش بیمه ای مناسب و کافی برخوردار باشد.

اوراق مشارکت

  • اوراق مشارکت در اصطلاح علم اقتصاد، نوعی از اوراق بهادار است که توسط دولت، شهرداری، شرکت‌های دولتی و خصوصی، برای تأمین اعتبار طرح‌های عمرانی یا زیرساختی در کشور، منتشر می‌گردد. تهیهٔ دستورالعمل اجرایی و مقررات ناظر بر انتشار اوراق مشارکت بر عهدهٔ بانک مرکزی است. طبق دستورالعمل بانک مرکزی، اوراق مشارکت اوراق بهاداری هستند که با مجوز بانک مرکزی برای تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیاز، طرح‌های سودآور تولیدی و خدماتی (به استثنای امور بازرگانی) در چارچوب عقدمشارکت مدنی ، توسط سازمان جاری منتشر می‌شود. در هر ورقهٔ مشارکت، میزان سهم دارندهٔ آن مشخص شده‌است

نکات مهم انتشار اوراق مشارکت

  • پروژه موضوع انتشار اوراق مشارکت باید در قالب شخصیت حقوقی انجام شود که دارای سوابق مالی حسابرسی شده توسط حسابرسان معتمد بورس باشد.
  • ناشر نباید زیان انباشته داشته باشد، عملکرد شرکت باید سودآور بوده و به تشخیص بورس امکان سودآوری آن در آینده وجود داشته باشد.
  • گزارش حسابرس مستقل در خصوص آخرین صورت های مالی حسابرسی شده نباید حاوی اظهارنظر مردود یا عدم اظهارنظر باشد.
  • پروژة موضوع انتشار اوراق مشارکت باید براساس گزارش توجیهی حسابرسی شده توسط حسابرس معتمد بورس از توجیه مالی، فنی و اقتصادی مناسبی برخوردار باشد.
  • داشتن وثایق معتبر جهت ارائه به ضامنی که بازپرداخت اصل و سود اوراق مشارکت را تضمین خواهد کرد. پروژه موضوع انتشار اوراق مشارکت می تواند یکی از تضامین قابل ارائه به ضامن باشد که به نتیجة مذاکره با ضامن بستگی دارد.
  • حداقل سهم الشرکه ناشر در هر طرح توسط مرجع صادرکننده مجوز انتشار اوراق تعیین می شود. معموالً، حداقل 50 درصد از منابع مورد نیاز برای اجرای پروژه باید توسط ناشر تأمین شود.
  • سقف مبلغ اوراق مشارکت قابل انتشار برای شرکت های پذیرفته شده در بورس به تشخیص هیئت پذیرش و حداکثر تا 70 درصد ارزش ویژه هر شرکت است. همچنین، ابزارهای مالی نوین در بورس حداکثر میزان اوراق مشارکت قابل انتشار براساس ضوابط داخلی سازمان بورس و اوراق بهادار بدین ترتیب اعمال شده است که نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام، بعد از انتشار اوراق مشارکت، حداکثر مساوی عدد 3 باشد.در صورتی که اصل و سود اوراق مشارکت توسط بانکها و موسسات مالی و اعتباری تحت نظارد بانک مرکزی ضمانت شده باشد، نیازی به رعایت بندهای 2 و 7 توسط ناشر نمیباشد.
  • مصرف وجوه حاصل از واگذاری اوراق مشارکت در محلی غیر از پروژه های مبنای انتشار اوراق مشارکت، مجاز نیست.
  • اوراق مشارکت ممکن است قابل تعویض با سهام سایر شرکت های پذیرفته شده در بورس باشد. در این صورت ناشر موظف است حداقل به میزان اوراق مشارکت قابل تعویض، موجودی سهام شرکت های مذکور را تا سررسید نهایی اوراق مشارکت نگهداری نماید.
  • اوراق مشارکت ممکن است قابل تبدیل به سهام شرکت ناشر باشد. در این صورت مجمع عمومی فوق العاده بنا به پیشنهاد هیئت مدیره و گزارش خاص بازرس یا بازرسان شرکت اجازه انتشار اوراق مشارکت را می دهد و شرایط و مهلتی را که طی ابزارهای مالی نوین در بورس آن دارندگان این گونه اوراق خواهند توانست اوراق خود را به سهام شرکت تبدیل کنند تعیین و اجازة افزایش سرمایه را به هیئت مدیره خواهد داد.

تعریف و ویژگی های اوراق استصناع

اوراق استصناع :

اوراق بهاداری هستند که دارندگان آنها به صورت مشاع مالک دارایی مالی هستند که براساس قرارداد استصناع شکل می گیرد.

این اوراق دارای بازده معین و قابل مبادله در بازار ثانوی بوده است.

وزارت خانه ها، شهرداری ها، شرکت های دولتی و بخش خصوصی برای تأمین مالی طرح های عمرانی و توسعه ای می توانند اقدام به انتشار اوراق استصناع نمایند.

امکان بازار ثانوی اوراق استصناع

همه انواع اوراق استصناع از نوع ابزارهای مالی انتفاعی با سود معین می باشند، بر این اساس می توانند اهداف و سلیقه های بخش مهمی از صاحبان وجوه مازاد که قصد سرمایه گذاری بدون ریسک دارند را پوشش دهند، در نتیجه قابلیت مالی خرید و فروش در بازار ثانوی را خواهند داشت

پیش بینی می گردد برای خرید و فروش اوراق استصناع بازار ثانوی فعالی شکل گیرد و قیمت بازاری آنها متناسب با مدت و مبلغ اسمی اوراق، تعیین شود و ابزار جدیدی شبیه اوراق مشارکت، با نرخ بازدهی معین وارد بازار سرمایه شود.

تعریف اوراق منفعت

  • ورق منفعت سند مالی بهاداری است که بیانگر مالکیت دارندة آن بر مقدار معین خدمات یا منافع آینده از یک دارایی بادوام است که در ازای پرداخت مبلغ معینی به وی منتقل شده است مانند گواهی حق اقامت در هتل معین برای روز معین، حق استفاده از خدمات آموزشی دانشگاه برای ترم یا سال معین، حق استفاده از یک ساعت پرواز برای مقصد معین و حق استفاده از خدمات حج یا عمره برای سال معین.

کاربردهای اوراق منفعت

  • واگذاری منافع آینده دارایی های بادوام:

صاحبان دارایی های بادوام گاهی به نقدینگی احتیاج دارند و حاضرند برای تأمین آن، بخشی از منافع حاصل از دارایی های بادوام خود را از پیش واگذار کنند. در این موارد اگر صاحبان دارایی در جست و جوی استفاده کننده نهایی )کسی که بخواهد در روز معین از منافع دارایی معین استفاده کند( باشند، احتمال موفقیت خیلی پایین و در حد صفر است. برای حل این مشکل می توان از اوراق منفعت استفاده کرد. یعنی صاحبان دارایی برای بخشی از منافع دارایی، اوراق منفعت منتشر و سپس آن ها را در مقابل مبلغ معینی به متقاضیان واگذار می کنند. دارندگان اوراق می توانند صبر کنند و در زمان معین از آن منافع بهره ببرند؛ کما اینکه می توانند قبل از فرا رسیدن مدت آن را به دیگران واگذار کنند.

  • واگذاری خدمات آینده:

همانند صاحبان دارایی های بادوام، شرکت ها و مؤسسه های خدماتی نیز گاهی برای تأمین سرمایه در گردش یا توسعه فعالیت های اقتصادی، نیازمند پول می شوند و حاضرند بخشی از خدمات آینده خود را از پیش واگذار کنند. در این موارد نیز اگر شرکت های خدماتی به دنبال مشتری نهایی )استفاده کننده واقعی از خدمات( باشند، احتمال موفقیت در سطح پایین و نزدیک به صفر است، در حالی که استفاده از اوراق بهادار منفعت می تواند این مشکل را به آسانی حل کند.

مکانیسم بازار اوراق منفعت

  • صاحبان دارایی های بادوام به منظور حل مشکل نقدینگی خود می توانند برای بخشی از منافع حاصل از دارایی، اوارق منفعت منتشر کند. در این حالت نهاد واسط با جمع آوری پول از مردم به وکالت از طرف آنان، منافع آتی حاصل از دارایی بادوام را به ارزش فعلی پیش خرید می کند. سود این اوراق در سررسیدهای مشخص از طریق نهاد واسط در اختیار سرمایه گذاران قرار می گیرد. در زمان سررسید نیز، دارندگان اوراق از وجوه حاصل از منافع بهره مند می شوند. دارندگان اوراق می توانند اوراق خود را قبل از سررسید در بازار ثانوی به فروش رسانند.

ارزش اوراق منفعت و نرخ بازدهی آن

  • قیمت اوراق بهادار منفعت و سود حاصل از خرید و فروش آن ها )نرخ بازدهی( به عوامل زیادی چون اعتبار صاحبان دارایی و شرکت های خدماتی، قیمت اسمی منافع و خدمات، نرخ بازدهی ابزارهای مالی مشابه، زمان و مکان ارائه منافع و خدمات بستگی دارد
  • ارزش صکوک منفعت بر اساس ارزش فعلی منافع آتی حاصل از دارایی های بادوام یا ارزش فعلی خدمات محاسبه می شود. ارزش فعلی هر ورقه منفعت با لحاظ ارزش اسمی، نرخ تنزیل و مدت زمان باقی مانده تا زمان استفاده از منافع به دست می آید.

مثال کاربردی اوراق منفعت

به عنوان مثال یک شرکت پیمانکاری بزرگراهی را تحت قرارداد BOT احداث کرده و اکنون به مدت 20 سال حق بهره برداری از این بزرگراه از جمله عوارض دریافتی را داشته و از طرف دیگر برای ورود به دیگر پروژه های خود نیاز به منابع مالی جدید دارد. لذا می تواند منافع حاصل از بزرگراه احداث شده را به عموم واگذار نماید. در این حالت نهاد واسط با جمع آوری وجوه از مردم، درآمد حاصل از عوارض بزرگراه ها را طی عمر اوراق منفعت پیش خرید می کند. شرکت پیمانکاری نیز وجوه حاصل از عوارض را پس از کسر هزینه های بزرگراه در اختیار نهاد واسط قرار می دهد. از آنجاییکه عوارض بزرگراه ها و هزینه ها به صورت مستمر و نه در دوره های زمانی خاص ایجاد می شود لذا نهاد واسط این وجوه را به نمایندگی از طرف دارندگان اوراق در حساب بانکی مشخص سپرده گذاری می کند. نهاد واسط در سررسیدهای مشخص حداقل سود علی الحساب تضمین شده توسط ضامن اوراق را از حساب بانکی مذکور برداشت کرده و در اختیار دارندگان اوراق قرار می دهد. درپایان عمر اوراق نیز نهاد واسط مانده وجوه موجود در حساب بانکی که بیانگر اصل اوراق و سایر منافع احتمالی و سود سپرده است را در اختیار دارندگان اوراق قرار می دهد.

آغاز پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات

پس از صدور موافقت اصولی سازمان بورس، از فردا با پذیره‌نویسی واحدهای صندوق مدیریت ارزش مسکن در بازار سرمایه، فعالیت نخستین صندوق املاک و مستغلات رسما آغاز می‌شود.

بورس

به گزارش همشهری آنلاین، پس از صدور موافقت اصولی سازمان بورس، از فردا با پذیره‌نویسی واحدهای صندوق مدیریت ارزش مسکن در بازار سرمایه، فعالیت نخستین صندوق املاک و مستغلات رسما آغاز می‌شود.

صاحبان نقدینگی می‌توانند با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات بازدهی متناسب با بازده مسکن به‌دست آورند و از این صندوق‌ها به‌عنوان سپر تورمی بخش مسکن استفاده کنند.

به‌گزارش همشهری، پس از سال‌ها تلاش بالاخره قرار است ابزارهای مالی نوین در بورس نخستین صندوق املاک و مستغلات فعالیتش را در ایران آغاز کند. صندوق‌های املاک و مستغلات دارایی‌های خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. صندوق‌های املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهند از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملکی را بخرند. از سوی دیگر این صندوق‌ها به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در برابر تورم بخش مسکن عمل می‌کنند.

فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها سود کرده و در نهایت آن را بین سهامداران خود تقسیم می‌کنند.

دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو فعالیت‌های فرعی این صندوق‌ها هستند. علاوه بر این، این صندوق‌ها می‌توانند باقیمانده منابع مالی صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کنند؛ بنابراین بازده این صندوق تقریبا مشابه با بازده بازار مسکن است و سرمایه‌گذارانی که توانایی خرید یک ملک را ندارند می‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها بازدهی متناسب با بازار مسکن به‌دست آورند. فرابورس در اطلاعیه‌ای اعلام کرده قرار است پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات از امروز آغاز شود.

آغاز پذیره‌نویسی

پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات با نام مدیریت ارزش مسکن از امروز آغاز می‌شود. این پذیره‌نویسی تا ۱۰روز (۲آبان) ادامه دارد و در جریان آن ۱۵میلیون واحد سرمایه‌گذاری ممتاز و ۱۵۰میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی با ارزش مبنای هر واحد ۱۰۰۰تومان پذیره‌نویسی می‌شود.

مدیریت این صندوق بر عهده گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری است. املاک و مستغلات منتقل شده به صندوق شامل ملک اداری واقع در خیابان ملاصدرا با عرصه ۳۶۰ و عیان ۱۸۲۱متر است و قیمت ملک مورد نظر ۱۵۰میلیارد تومان است.

این صندوق یک صندوق سرمایه‌گذاری قابل معامله است و معاملات ثانویه آن بعد از پایان پذیره‌نویسی و دریافت مجوز فعالیت، در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز می‌شود. همچنین طبق قانون توسعه ابزارهای مالی، نقل و انتقال ابزارهای مالی نوین در بورس واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات معاف از مالیات است.

پیش از این داوود حمزه، مدیرعامل گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری که مدیریت این صندوق را برعهده دارد، درباره نحوه فعالیت این صندوق گفته بود: صندوق املاک و مستغلات عملا نوعی سرمایه‌گذاری خرد در حوزه املاک و مستغلات توسط مردم است؛ به این صورت که افراد می‌توانند به‌جای خرید یک واحد کامل ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک با سرمایه‌گذاری‌های خرد اقدام کنند.

او با بیان اینکه پرداخت اجاره به‌صورت ۳ماهه خواهد بود که پس از کسر هزینه‌های جاری به‌حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد شد، تأکید کرده بود: این صندوق روی ملک ساخته‌شده در حال بهره‌برداری تأسیس می‌شود و سرمایه‌گذاران، علاوه بر بهره‌مندی از فرصت افزایش قیمت ملک، می‌توانند اجاره نیز دریافت کنند.

آثار کلان صندوق‌های املاک و مستغلات

صرف‌نظر از بازدهی‌ای که صندوق‌های املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران دارند و می‌توانند به‌عنوان یک سپر تورمی بخش مسکن برای سرمایه‌گذاران عمل کنند یکی از ویژگی‌های بارز این صندوق‌ها حفظ نقدینگی در داخل بازار سرمایه و جلوگیری از هجوم غیرهدفمند نقدینگی به بازار مسکن است.

در واقع این صندوق‌ها با جذب منابع مردم و سرمایه‌گذاری آن در بازار مسکن از یک طرف مانع از خروج نقدینگی از بازار سرمایه می‌شوند و از طرف دیگر از هجوم نقدینگی به‌صورت غیرهدفمند به بازار مسکن جلوگیری می‌کنند.

آمارها نشان می‌دهد در طول ۲سال گذشته به‌دلیل روند نزولی بازار سهام بیش از ۱۵۰هزار میلیارد تومان نقدینگی از بازار سرمایه خارج شده و بخشی از این نقدینگی وارد بازار مسکن شده است؛ اگرچه اطلاعات دقیقی در مورد میزان نقدینگی وارد شده ابزارهای مالی نوین در بورس به بازار مسکن وجود ندارد، ‌ اما برخی تحلیلگران بر این باورند که عامل رشد قیمت مسکن در ۶ماه گذشته ورود بخشی از نقدینگی خارج شده از بازارها به‌ویژه بازار سهام به بازار مسکن بوده که منجر به رشد نرخ تورم بخش مسکن شده است.

از طرف دیگر توسعه فعالیت این صندوق‌ها می‌تواند به مدیریت تخصصی املاک و مستغلات و توسعه بخش واقعی بازار مسکن منجر شود.

ایمان بیگی، کارشناس بازار سرمایه در این‌باره می‌گوید: فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری در دارایی واقعی، افزایش منابع تامین مالی پروژه‌های بزرگ ساخت، توسعه و بهسازی و نیز فراهم شدن امکان مدیریت تخصصی در بخش املاک و مستغلات ازجمله کارکردهای صندوق‌های املاک و مستغلات هستند.

نیما میرزایی، کارشناس اقتصادی نیز در این‌باره می‌گوید: با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، روش‌های سنتی درخصوص خرید و فروش املاک به‌روزتر و کاهش هزینه‌ها با مدیریت بهتری انجام می‌شود.

او اضافه می‌کند: ریسک‌هایی که در روش‌های سنتی خرید و فروش‌ مسکن وجود دارد مثل صحت‌سنجی املاک، هزینه، زمان زیاد و. در این صندوق کاهش پیدا کرده و به صفر می‌رسد.
به‌گفته او استفاده از این ابزارهای مالی نوین در بورس ابزار یک نقطه شروعی است که می‌تواند در سال‌های آینده گسترش پیدا کند و روش سنتی را با همه مخاطراتش به‌مرور تغییر دهد و مورد استقبال سرمایه‌گذاران هم قرار بگیرد.

پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور

مدیر نهادهای مالی فرابورس ایران از پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران خبر داد.

پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور

به گزارش خبرگزاری فارس به نقل از فرابورس ایران، عارف علیقلی‌پور، مدیر نهادهای مالی فرابورس ایران، اظهار داشت: پذیره‌نویسی بخشی از واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری «املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن» از سه‌شنبه ۱۹ مهرماه آغاز می‌شود و ده روز کاری مهلت دارد.

وی با اشاره به اینکه صندوق بازنشستگی کشوری ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی صندوق املاک و مستغلات را در نماد «ارزش مسکن» عرضه خواهد کرد، افزود: این صندوق ۲۷ شهریور ماه جاری نزد مرجع ثبت ابزارهای مالی نوین در بورس شرکت‌ها به ثبت رسیده که دوره فعالیت بعد از دریافت مجوز ۵ سال درنظر گرفته شده است که با تایید سازمان بورس نیز قابل تمدید است.

علیقلی‌پور ضمن معرفی صندوق سرمایه‌‎گذاری املاک و مستغلات به عنوان یک نهاد مالی که با هدف کسب سود به خریدوفروش املاک و مستغلات و مدیریت آن اقدام می‌کند، بیان کرد: بازدهی این صندوق برای سرمایه‌گذاران از دو محل توزیع عواید حاصل از اجاره‌داری و خرید و فروش املاک که به صورت سالانه بر اساس الزامات تقسیم سود، میان سرمایه‎‌گذاران صندوق که دارندگان واحدهای سرمایه‎ گذاری هستند، توزیع خواهد شد. و نیز تفاوت ارزش روز املاک تحت مدیریت صندوق است که در قالب بازدهی سرمایه ای میتواند برای دارندگان واحدهای سرمایه گذاری محقق شود.

وی در مورد جزئیات پذیره‌نویسی صندوق املاک و مستغلات ارزش مسکن که به روش قیمت ثابت در فرابورس انجام خواهد شد، اعلام کرد: ارزش مبنای هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق ۱۰ هزار ریال در نظر گرفته شده و و حداقل تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی قابل عرضه برای عموم مطابق با اساسنامه صندوق ۳۰ میلیون واحد است.

مدیر نهادهای مالی فرابورس ایران در ادامه به معرفی ارکان این صندوق پرداخت و با اشاره به اینکه گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشور رکن مدیریت صندوق را بر عهده دارد، افزود: شرکت تامین سرمایه کاردان و شرکت سرمایه‌گذاری و خدمات مدیریت صندوق بازنشستگی متعهد پذیره‌نویسی بوده و بازارگردان نیز صندوق اختصاصی بازارگردانی ارزش‌آفرین صندوق بازنشستگی کشور است. همچنین موسسه حسابرسی هوشیار ممیز به عنوان حسابرس ایفای نقش خواهد کرد.

علیقلی‌پور در مورد زمان آغاز معاملات ثانویه صندوق ارزش مسکن نیز گفت: معاملات ثانویه واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق پس از اتمام عرضه و اخذ مجوز فعالیت صندوق در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز خواهد شد.

بنابراین گزارش، فعالیت اصلی صندوق «ارزش مسکن» جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و اختصاص آن به خرید و تملک دارایی غیر منقول موضوع سرمایه‌گذاری است.

همچنین اجاره دادن املاک و مستغلات در تملک، فروش دارایی‌های غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته شده در بورس از دیگر فعالیت‌های اصلی این صندوق به شمار می‌رود.

آغاز پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات

پس از صدور موافقت اصولی سازمان بورس، از فردا با پذیره‌نویسی واحدهای صندوق مدیریت ارزش مسکن در بازار سرمایه، فعالیت نخستین صندوق املاک و مستغلات رسما آغاز می‌شود.

بورس

به گزارش همشهری آنلاین، پس از صدور موافقت اصولی سازمان بورس، از فردا با پذیره‌نویسی واحدهای صندوق مدیریت ارزش مسکن در بازار سرمایه، فعالیت نخستین صندوق املاک و مستغلات رسما آغاز می‌شود.

صاحبان نقدینگی می‌توانند با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات بازدهی متناسب با بازده مسکن به‌دست آورند و از این صندوق‌ها به‌عنوان سپر تورمی بخش مسکن استفاده کنند.

به‌گزارش همشهری، پس از سال‌ها تلاش بالاخره قرار است نخستین صندوق املاک و مستغلات فعالیتش را در ایران آغاز کند. صندوق‌های املاک و مستغلات دارایی‌های خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. صندوق‌های املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهند از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملکی را بخرند. از سوی دیگر این صندوق‌ها به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در برابر تورم بخش مسکن عمل می‌کنند.

فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها سود کرده و در نهایت آن را بین سهامداران خود تقسیم می‌کنند.

دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو فعالیت‌های فرعی این صندوق‌ها هستند. علاوه بر این، این صندوق‌ها می‌توانند باقیمانده منابع مالی صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کنند؛ بنابراین بازده این صندوق تقریبا مشابه با بازده بازار مسکن است و سرمایه‌گذارانی که توانایی خرید یک ملک را ندارند می‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها بازدهی متناسب با بازار مسکن به‌دست آورند. فرابورس در اطلاعیه‌ای اعلام کرده قرار است پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات از امروز آغاز شود.

آغاز پذیره‌نویسی

پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات با نام مدیریت ارزش مسکن از امروز آغاز می‌شود. این پذیره‌نویسی تا ابزارهای مالی نوین در بورس ۱۰روز (۲آبان) ادامه دارد و در جریان آن ۱۵میلیون واحد سرمایه‌گذاری ممتاز و ۱۵۰میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی با ارزش مبنای هر واحد ۱۰۰۰تومان پذیره‌نویسی می‌شود.

مدیریت این صندوق بر عهده گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری است. املاک و مستغلات منتقل شده به صندوق شامل ملک اداری واقع در خیابان ملاصدرا با عرصه ۳۶۰ و عیان ۱۸۲۱متر است و قیمت ملک مورد نظر ۱۵۰میلیارد تومان است.

این صندوق یک صندوق سرمایه‌گذاری قابل معامله است و معاملات ثانویه آن بعد از پایان پذیره‌نویسی و دریافت مجوز فعالیت، در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز می‌شود. همچنین طبق قانون توسعه ابزارهای مالی، نقل و انتقال واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات معاف از مالیات است.

پیش از این داوود حمزه، مدیرعامل گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری که مدیریت این صندوق را برعهده دارد، درباره نحوه فعالیت این صندوق گفته بود: صندوق املاک و مستغلات عملا نوعی سرمایه‌گذاری خرد در حوزه املاک و مستغلات توسط مردم است؛ به این صورت که افراد می‌توانند به‌جای خرید یک واحد کامل ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک با سرمایه‌گذاری‌های خرد اقدام کنند.

او با بیان اینکه پرداخت اجاره به‌صورت ۳ماهه خواهد بود که پس از کسر هزینه‌های جاری به‌حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد شد، تأکید کرده بود: این صندوق روی ملک ساخته‌شده در حال بهره‌برداری تأسیس می‌شود و سرمایه‌گذاران، علاوه بر بهره‌مندی از فرصت افزایش قیمت ملک، می‌توانند اجاره نیز دریافت کنند.

آثار کلان صندوق‌های املاک و مستغلات

صرف‌نظر از بازدهی‌ای که صندوق‌های املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران دارند و می‌توانند به‌عنوان یک سپر تورمی بخش مسکن برای سرمایه‌گذاران عمل کنند یکی از ویژگی‌های بارز این صندوق‌ها حفظ نقدینگی در داخل بازار سرمایه و جلوگیری از هجوم غیرهدفمند نقدینگی به بازار مسکن است.

در واقع این صندوق‌ها با جذب منابع مردم و سرمایه‌گذاری آن در بازار مسکن از یک طرف مانع از خروج نقدینگی از بازار سرمایه می‌شوند و از طرف دیگر از هجوم نقدینگی به‌صورت غیرهدفمند به بازار مسکن جلوگیری می‌کنند.

آمارها نشان می‌دهد در طول ۲سال گذشته به‌دلیل روند نزولی بازار سهام بیش از ۱۵۰هزار میلیارد تومان نقدینگی از بازار سرمایه خارج شده و بخشی از این نقدینگی ابزارهای مالی نوین در بورس وارد بازار مسکن شده است؛ اگرچه اطلاعات دقیقی در مورد میزان نقدینگی وارد شده به بازار مسکن وجود ندارد، ‌ اما برخی تحلیلگران بر این باورند که عامل رشد قیمت مسکن در ۶ماه گذشته ورود بخشی از نقدینگی خارج شده از بازارها به‌ویژه بازار سهام به بازار مسکن بوده که منجر به رشد نرخ تورم بخش مسکن شده است.

از طرف دیگر توسعه فعالیت این صندوق‌ها می‌تواند به مدیریت تخصصی املاک و مستغلات و توسعه بخش واقعی بازار مسکن منجر شود.

ایمان بیگی، کارشناس بازار سرمایه در این‌باره می‌گوید: فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری در دارایی واقعی، افزایش منابع تامین مالی پروژه‌های بزرگ ساخت، توسعه و بهسازی و نیز فراهم شدن امکان مدیریت تخصصی در بخش املاک و مستغلات ازجمله کارکردهای صندوق‌های املاک و مستغلات هستند.

نیما میرزایی، کارشناس اقتصادی نیز در این‌باره می‌گوید: با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، روش‌های سنتی درخصوص خرید و فروش املاک به‌روزتر و کاهش هزینه‌ها با مدیریت بهتری انجام می‌شود.

او اضافه می‌کند: ریسک‌هایی که در روش‌های سنتی خرید و فروش‌ مسکن وجود دارد مثل صحت‌سنجی املاک، هزینه، زمان زیاد و. در این صندوق کاهش پیدا کرده و به صفر می‌رسد.
به‌گفته او استفاده از این ابزار یک نقطه شروعی است که می‌تواند در سال‌های آینده گسترش پیدا کند و روش سنتی را با همه مخاطراتش به‌مرور تغییر دهد و مورد استقبال سرمایه‌گذاران هم قرار بگیرد.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.